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1.一次性付款与分期付款各有何利弊?

一次性付款指的是房屋购买人在合同约定的时间内,一次性付清全部房价款,房屋出卖人则同时转移房屋的所有权。

这种方式操作比较简单,其最大的好处是一次性付款可以从销售方那里得到2%~5%左右的房价款优惠。其不利因素在于,这种付款对于一般购房者来说,一下筹集这么多现款,如果从银行提取存款,往往会造成利息的损失。对于购买期房的人来说,一次性付款还有可能加大你的购房风险,如果开发商无法完成交易,甚至工程“烂尾”,那么你就有可能损失更多的利息,甚至全部打了水漂。

分期付款是指购房人根据买卖合同的约定,买房人在一定期限内分数次支付全部房价款。这种方式的特点在于:

(1)分期付款通常是在购买期房时采用,购房人交付首期款时与开发商签定正式的房屋买卖契约,房屋交付使用时,交齐全部房款,办理产权过户。

(2)如果购买的是现房,房屋的交付与房价价款支付不同时进行,房屋交付在前,价金支付完毕在后,这种情况通常是指“按歇”。 房屋所有权的转移与房屋的交付占有不是同时进行,通常情况是房屋交付买受人占有后,出卖人或提供“按歇”的银行仍保留房屋所有权,直至买受人全部付清款项;买受人不履行支付价金的义务时,出卖人可以收回房屋,但应返还买受人已交付的价款。分期付款与一次性付款比较,其短处是,由于分期付款的利息是付款延期越长,利率越高,因此房款额加在一起会高于一次生付款的金额。


2、如何根据平面图图选择自己所需的衣型和居室?

(1)、如果是为了现实居住,居室面积勿以大小取舍,买房要量力而行,家中有几口人、购房款是否充裕是决定购买居室大小的重要根据,空出一间做书房、客房或家庭影院。另外,在看平面图时,对图中标出的面积尺寸不要有误解。通常在房屋号下标出的数字为居室的建筑面积,其它的直线为居室使用面积的长宽度,该长宽度指的是两墙体中线之间的距离。现要许多购房人在实测房屋面积时,通过用皮尺测量屋内两墙内的距离,这样测量乘出的面积往往与售楼方告知的使用面积有所出入。从平面图中购房人可得知居室的建筑面积和使用面积。这样就可算出居室的使用率。由于房屋使用率与房价有着直接关系,因此房价同等的条件下使用率越高,单位面积购房的价格也就越划算。目前,高层塔楼的使用率通常不到75%。多层住宅使用率通常高于75%。购房者选择居室前最好选择高使用率的住房。

(2)、房间楼层、朝向不同,房价相差不少。从舒适、居住习性角度考虑,通常都愿意选择朝南的房间。但是楼房,特别是高层塔楼由于单层户数较多,朝南的房间毕竟有限。同层楼,南向、东南、西南方向的居室最好,其次是正东方向,之后是正西方向,最次是正北方向。这样各种朝向居室的价位也就依此顺序拉升。通常情况下,正南与正北居室的房价相差可达到10%左右,正南与东向和西向的居室价相差可达2%~3%,仅这笔差价算下来,也是一个不小的数字,因此买房时要想讲求实惠,朝向也是一个可考虑的因素。除居室的朝向,楼房的楼层高度也直接在房价上有所体现。

(3)、厅要选择方正、平整,卫浴要讲求分离、单设。随着人们生活方式的转变和社交活动的增加,住房三大一小(大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室)的设计已成为潮流和趋势,因此这里要尽可能宽敞而方正,同时最好是有较好的采光。


3、为什么说好房必在好的社区?

讲求居住品味的人在购房时,他们选择住区环境时,通常要从以下几个方面去审视:

首先是住宅外部环境。这其中又分社区内部和社区外部环境。社区外部环境要求包括:交通便利,远离工业区、社区空气、水质无污染;周边最好有大面积的绿化地带或河流、湖泊;附近有一些文化机构、商业服务场所,人文环境较好。对社区内部环境的要求,一是小区要有较好的绿化,形成园林式的小区;二是要社区内无干扰、噪音,给居民一种安静、安全的感觉;三是社区居民要有同等的文化层次,物业管理部门努力营造较好的文化氛围,既充分保证居民的生活隐私,又为居民提供和谐交流的机会。

其次要考虑社区规划设计是否美观、完整。

再有就是要看社区物业管理是否完善。

另外,社区的基础配套设施一定要完善,水、电、暖、气供应必需要有所保障,并且所用管线全部是与城市市政管线衔接。


4、怎样避免购房风险?

购买一套商品房之前,作为购买方应考虑的因素包括:市场价格、房屋品质及结构,社区环境、地区发展前景、开发商和中介公司信誉、交通、住区配套,以及周边地区的人文环境等;在实际交易过程中,与购房人发生关系的机构包括:开发商、中介公司、律师、公证、房屋产权登记机构、物业管理公司,以贷款方式购房的还要包括银行、保险公司、评估机构等。购房人购房的基本程序包括:购房人自身或委托房产中介公司调查了解市场情况,寻找适合自己要求的房源;自己或委托经纪人与售楼单位谈判、签约;委托律师进行公证;进行房屋预购登记,并缴纳有关税费;正式验收房屋,办理入住手续,并签署物业管理契约。

从以上这些复杂的操作环节涉及的因素不难看出,在购买商品房时,房屋本身的品质、安全性必然要受制于多种因素的影响。这些随时都可能发生的因素给房屋交易带来了必然的风险隐患。

购买期房:两个好处,三种风险。买期房也称买“楼花”,这是当前房地产开发普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房的好处主要有两点:一是购买越早开售的房屋,其售价越低;二是越早购买,对楼内的户型才有更大的选择余地。三种风险:(1)房屋延期使用的风险:使用居住功能无法体现;属于投资性的购房者延迟收取投资回报时间,也就是延迟回收利息及利润的时间。(2)房屋内在品质变换的风险。发展商由于市场信誉和资金实力等方面的原因,对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用,使购房人蒙受损失。(3)房屋权属证件无法按期得到的风险。由于多方面的原因,有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件,购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。

期房购买风险防范的方式:

一是购房前要委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评价,如果市场前景不被看好,切不可轻举妄动,以免当了别人的“赔嫁”。

二是要委托所信任的中介机构对开发商投资、信誉进行调查摸底。资质好的开发商即使为了自身的品牌,也不会让项目“烂尾”。

三是在签订购房契约阶段要委托自己的律师对购房合同进行认真审核,尽可能增加更为详实的补充协议。


5、购房压价有哪些窍门?

买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹。??????

一要不动声色、多方了解。

(1)看房屋。房子是实物,一切都可收入眼中,看房子时,应表现出自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈。 同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。

(2) 掌握背景材料。房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。

(3) 让卖主知道你购屋是自住、非为转卖,通常卖方不希望房屋销售人员居间获利,而喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。

二要摸透卖方心理:

(1) 卖方多久之内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖方主要卖期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。

了解卖方售得屋款拟作任何用途。如果卖方售得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折。遇此情形,是你罢手或转向的时候。

(2) 定金多少。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。

杀价原理:

(1) 暴露房屋缺点。对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心,借以达到杀价的目的。

(2) 拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间。到临近期限的最后一个阶段,杀价。

(3) 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议,略施小计杀价。

(4) 欲擒故纵。对于所看的房屋明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。

总之,杀价的方法很多,买方只要头脑清醒,灵活运用,见机行事,必能大功告成。


6、房屋产权存在哪些“陷阱”?

我国房地产市场发展时间不长,目前房屋的权属情况十分混乱。因此,购房人必须要了解清楚房屋产权现在有哪些陷阱?

(1) 部分产权:转售有限制

1990年推行住房改革之后,文件规定:公有住宅优惠售给居住户后,如果需要转售,原产权单位有优先购买权。就是说,单位卖给你的房屋,转售时再优先卖给原产权单位,否则不准进入交易市场买卖,就是二手市场也不准进入。如原产权单位放弃优先购买权,则必须签署意见和盖章,之后才可进入市场进行交易。

(2) 自管房:不出动的关卡

单位把所属房屋优惠给职工时除执行市、县房改办的所有规定外,还有留住人才的考虑:即优惠购房者拿不到房屋所有权证、产权凭证,仍在原单位工作,如果你想调离原单位时,房屋收回,产权证没收,房价款原数退回,钱不退息。

(3) 联合建房,也可以是异类

在计划经济时代,哪一个单位使用土地只要写一个报告,交一份申请,有关部门批准后,就可以永久使用。那块土地使用与不使用就很少有人再去追问,变成了单位的私有财产。前些年一些占用土地单位与有资金的单位进行联合建房。一方出地,一方出钱,建房后,三、七或四六分成,他们还认为这样做是合情、合理,又“合法”谁也管不了。他们不仅把分成提到的房屋有偿分给职工,为了“搞活”也卖给其它居民,因联合单位逃避了缴纳土地出让金,造成国家收益流失,因此,这类房屋买卖进入房地产交易市场,必须补交土地出让金。

(4) 集体所有制土地所建房屋

农村,特别是城市郊区的城乡结合部和远郊地区的城镇是房地产开发的一块肥肉。有的房地产开发商瞄准这些地区,与村镇进行联合房地产开发。他们以旧村改造,改变村貌为名,所建的住宅,因土地所有制的性质使住宅不能进入市场。前几年,无论这些住宅能不能进入市场,仍然还有销路,有居民、单位购买房地产交易市场规范化后,无内销许可证的住宅销路越来越陷入困境,这一类房屋不可以进入房地产市场。

(5)也有没法卖的商品房

当前房地产开发企业的资质审查不合格,不可有取得内销商品住宅的许可证,他们所开发的商品住宅,无论是销售的,还是没有销售的,都会被堵在房地产交易市场的大门之外。对于那些想及早参与到房地产交易市场中来的购房者来说,一定要落实企业是否拥有房屋销售许可证,入住后是否能获得房产权证,否则不能购买。从上面可以看出,目前不能进行房产交易的矛盾主要集中在住房制度没有完全理顺和违规售房两点上。后者则需要购房者仔细考察,避免购买无合法产权和交易资格的房产,而前者需要政府采取一定的措施放开市场,鼓励交易。


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