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1、“二手房”交易应注意哪些问题?

“二手房”是指已取得房地产权属证书,再上市交易的房屋。它包括:私房、企事业单位自建房、房改房等。“二手房”交易大多是旧房交易。

(1)出售人必须是房屋所有权人,且持有房地产权属证书,即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。权属有争议、列入征用拆迁范围的房屋不能卖。

(2)出售人具有出售的权利。如房屋属于共有房产,则需要提供其它共有人同意出售的证明。如房屋已被出租,则应有承租人放弃优先购买权的证书。

(3)搞清楚房屋产权来源。是购置或自建,还是继承或受赠等情况。

(4)查验房屋是否办理过抵押,有无出租,有无共有,委托人是否合法等状况。依照我国法律规定,房屋租赁、抵押之后,依然可以出售。但承租人有优先购买权。抵押人应当通知抵押权人并告知购房者抵押情况,否则其转让无效。

(5)去现场查看房屋状况,特别注意公用部位及历史上所形成的一些使用情况。

(6)对于房屋质量,可要求出售人做出安全保证。

(7)约定一段时间的保证期,以利于发现房屋质量问题及隐蔽瑕庇。

(8)约定出售人有义务配合购房者办理产权过户手续,否则,由出售人承担违约责任。

(9)房屋转让时,其附属设施、共用部位、共用设备与房屋的自用部位、自用设备也同时转让。

(10)司法机关依法裁定决定查封的房屋不能卖。

(11)依法收回土地使用权的房屋不能卖。

(12)非法人组织不能以自己的名义购房,法人下属机构可以其主管单位的名义购房。

(13)成套的房屋不能分割买卖。

(14)分清税费承担方式。

(15)对装修补偿等就作出约定。


2、怎么查询了解“二手房”产权状况和房屋价值?

购买二手房最重要的是认真审查房屋所有权的完整性和可靠性,要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用证”。身份证件是指身份证、工作证和户口本。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

与商品房不同,“二手房”的买卖是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己详细了解。决定购买前,消费者应认真核实产权证所标明的面积与实际标明的面积是否相符。仔细观察房屋户型是否合理,有没有不适合居住的缺点。察看管线是否太多或者走线不合理,电视天线、电话线是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家用电器。察看天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。还应询问小区保安水平、物业管理的服务及收费标准如何。此外,消费者千万不要忘记了解要购买的房子已有多长历史,土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面比较“二手房”的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做“二手房”按揭贷款。银行提供按揭时会做到保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

购买“二手房”时,不要轻信对方的信誉,一定要合法、彻底地办理过户手续。“二手房”必须经房屋、土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人。其它任何单位的保证、公证都不算完成交易。

办理“二手房”买卖过户手续需要下列文件:

《房屋所有权证》、《共有权证》、《国有土地使用证》、房地产买卖契约、买卖双方及受委托人的身份证复印件、授权委托书。


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