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1.什么是房地产转让?

所谓房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体地说,房地产转让包括以下几种房地产转移行为:

(1)房地产买卖。在民法理论中,买卖是指一方当事人(出卖方)转移标的物的所有权给另一方当事人(买方),而由另一方当事人支付价金的协议。而房地产买卖,则是指从国家手中取得土地使用权的卖者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给他人并由此将该土地使用权转移给他人的行为。显然,房地产转让中的土地使用权买卖与民法中的一般买卖行为是不同的。一般买卖行为必须将标的物的所有权转移给买受人,而土地使用权的买卖只能转移使用权,所有权仍属于国家。此外,房地产买卖不同于一般商品买卖之处还在于,房地产买卖不是房地产商品位置的移动,而是房地产权利的转移,即房地产权属证书上产权人的更换。

(2)房地产赠与。按照民法一般理论,赠与是赠与人一方自愿将自己的财产无偿交给受赠人一方的行为。一般意义上的赠与,出赠人必须转移出赠与物的所有权给受赠人。而房地产赠与,是指房地产权利人自愿将自己拥有的土地使用权或房屋所有权无偿转移给他人的行为。在房地产赠与中,土地使用权的赠与及房屋所有权赠与均不涉及土地所有权转移问题,土地所有权仍属国家。

(3)房地产转让的其他合法方式。这里指除买卖、赠与以外的其他房地产权属转移行为。按照建设部《城市房地产转让管理规定》第3条规定,房地产转让的其它合法方式主

要有:1、房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;2、一方提供

土地使用权,另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;3、因企业被收购、兼并或规定的其他情形,如因交换、继承、遗赠等使房地产权属转移的。


2、哪些房地产不得转上?

根据现行法律、法规规定,下列房地产不得转让:

以出让方式取得的土地使用权,不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的,即按照出让合同约定没有支付全部土地使用权出让金、并领取土地权属证书的;按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程,但开发投资总额没有达到25%以上的。

(1) 司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者其它形式限制房地产权利的;

(2) 依法收回土地使用权的;

(3) 共有房地产,未经其他共有人局书面同意的;

(4) 权属有争议的;

(5) 未依法登记领取权属证书的;

(6) 法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。


3、买商品房的基本程序是什么?

按照房地产交易的特点和原则,开发公司出售的房屋,其产权应归出资者购房的单位或个人所有。

交易双方都应该按照以下基本程序办理:

(1) 签订认购书。

(2) 签订买卖契约。

(3) 办理预售登记及转让。

(4) 办理入住。

(5) 安排签订管理公约。

(6) 办理过户、领取房产证。


4、哪八种房不能买?哪五个证不能少?

根据国家规定,下列情况中的房屋买卖将受到限制:

一是违法或违章建筑,以及危房不能买卖;

二是房屋只有使用权的不能买卖,抵押房地产未经抵押人同意的不能卖,房屋产权有纠纷或产权未明确时,也不能买卖;

三是教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;

四是著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋;

五是由于国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖;

六是单位不得擅自购买城市私房;

七是出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售,在同等条件下,承租人、共有权人、承典人有优先购买权;

八是出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。

商品房销售应持“五证”:计委立项、可行性研究的批件;规划局的规划许可证;国土局的土地使用证(证明卖方已交纳了土地出让金,拥有产权保证);建工局的施工许可证;房产局的商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,它表明所购房屋属合法交易范畴。


5、哪些不得出租哪些房屋可以出租?

以下房屋不得出租:未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

以下房屋可以出租:公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。


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